La surchauffe immobilière menace en Suisse

Une surchauffe immobilière en matière de logement est de plus en plus d'actualité en Suisse. C'est ce qu'estiment les économistes du Credit Suisse, qui n'excluent pas la formation d'une bulle immobilière, caractérisée par une hausse rapide des prix.

Il apparaît qu'être propriétaire est actuellement un tiers plus avantageux qu'être locataire. L'étude sur le marché immobilier suisse 2011, publiée mardi par le Credit Suisse, souligne que les prix de l'immobilier suisse augmentent sans discontinuer, sous l'effet du faible niveau des taux d'intérêt hypothécaires.

Risque de bulles immobilières

Ceci est particulièrement vrai pour la propriété du logement. Si les prix ne sont pas jugés excessifs dans les trois quarts des régions suisses, tel n'est pas le cas sur l'Arc lémanique, dans l'agglomération zurichoise ou les régions touristiques. L'écart entre les prix immobiliers et les revenus des ménages s'y "creuse dangereusement".

Si l'évolution se poursuit comme ces dernières années, on ne peut écarter le risque de formation de véritables bulles immobilières dans ces régions. A terme, un retour des intérêts à la moyenne engendrerait des problèmes financiers non seulement pour les revenus les plus bas mais aussi pour les ménages de la classe moyenne.

Une augmentation continue des prix pourrait mener à la formation d'une bulle sur tout le territoire. Il ne faut pas s'attendre dans un premier temps à des corrections des prix, car la demande est intacte et les taux encore bas stimulent le marché, relève le Credit Suisse.

Exodes des bureaux

Une comparaison détaillée des coûts révèle qu'être propriétaire est actuellement un tiers plus avantageux qu'être locataire. La forte demande en appartements en propriété dans toutes les couches de la population confirme cette constatation.

Les marchés des surfaces commerciales sont moins concernés par le risque de surchauffe, car la demande y a diminué sous l'effet de la récession. Pour des raisons d'efficience, de processus ou de coûts, les grandes entreprises se retirent de plus en plus des centres-villes, surtout pour leurs postes de travail de "back-office".

Epuisement des zones à bâtir

Enfin, il apparaît que, sans changements d'affectations ou de densification des constructions, les terrains à bâtir définis dans les régions de Zurich ou Genève seront épuisés dès 2015. En revanche, les réserves de terrains à bâtir dans 68 des 110 régions suisses devraient suffire jusqu'en 2040 à couvrir les besoins supplémentaires en logements.

Mais les régions à réserves suffisantes se situent généralement loin des centres de Zurich, Genève et Lausanne et sont relativement mal reliées à ces bassins d'emploi par les transports publics. Elles sont donc seulement le deuxième choix de beaucoup de personnes à la recherche d'un logement.

Gagner des réserves de terrain

A proximité de Zurich et le long du lac Léman, il faudra gagner des réserves de terrains à bâtir sur les surfaces agricoles et de détente de proximité, mais aussi construire de façon plus dense.

Il faut relever à ce titre que la densification de construction est plus prononcée en Suisse romande qu'en Suisse alémanique: sur les 20 communes de plus de 10.000 habitants affichant la plus forte densité, 11 sont romandes. Un habitant de Spiez ou de Küsnacht (ZH) dispose de plus de cinq fois plus d'espace qu'un Genevois.

ap/olhor