Les marchés immobilier et hypothécaire sont "très vulnérables", dit la BNS

"Divers indicateurs du marché hypothécaire montrent que l'encours des prêts s'est accru plus fortement, au cours des dernières années que les facteurs fondamentaux ne permettent de l'expliquer", a expliqué mardi le vice-président Fritz Zurbrügg lors d'une allocution à l'Université de Lucerne.

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Pour identifier cette asymétrie, la BNS a notamment comparé l'évolution des prêts hypothécaires et celle du produit intérieur brut de la Suisse, un ratio dont le niveau est "très élevé" en comparaison internationale et historique, a souligné Fritz Zurbrügg, selon le texte de son discours.

Au-delà de la croissance des volumes, c'est leur qualité qui inquiète. "Les données recueillies montrent que le risque de capacité financière a augmenté dans tous les segments depuis 2014 et qu'il se situe actuellement à des niveaux records", a prévenu le vice-président de la BNS.

Des PPE surévaluées

Entre 20 et 30% des nouveaux prêts accordés dans le résidentiel avec un taux d'intérêt de 3% sont considérés comme non viables. La proportion atteint même 40% pour les hypothèques octroyées à 4%. Pour les logements occupés par le propriétaire, la fourchette est de 20 à 30%.

A cette problématique de risques de capacité financière s'ajoute la surévaluation des prix de l'immobilier résidentiel. Fritz Zurbrügg a cité l'exemple des propriétés par étage (PPE), dont la valeur réelle - calculée sur la base de l'évolution du PIB, du parc immobilier et des taux d'intérêt - est inférieure de 20% à celle prévalant sur le marché.

Une hausse rapide des taux d'intérêt pourrait s'avèrer problématique pour les banques, des simulations de crise venant confirmer "l'importance de la vulnérabilité pour la stabilité du secteur", selon le banquier central. "Les banques subiraient en effet des pertes substantielles si les taux d'intérêt subissaient une hausse forte et brutale et si les prix de l'immobilier chutaient dans le même temps."

Des fonds propres pour les banques?

Fritz Zurbrügg souligne que la BNS continue de scruter attentivement l'évolution des marchés immobilier et hypothcéaire et se réserve le droit de réactiver le volant anticyclique de fonds propres, mesure prudentielle controversée auprès des banques et suspendue suite à l'éclatement de la crise sanitaire.

ats/jfe