Comment accéder à la propriété à meilleur prix en louant le terrain
Acheter un logement n'a jamais été aussi cher en Suisse et rien ne laisse présager une baisse des prix ces prochains mois, selon plusieurs études. Mais des alternatives intéressantes se développent, comme l'achat d'appartements en droit de superficie, c'est-à-dire sans le terrain.
Les prix actuels de l'immobilier découragent la plupart de celles et ceux qui rêvent d'accéder à la propriété. Mais la situation est aussi propice au développement d'alternatives.
A l'exemple de ce père de famille genevois qui témoigne mardi dans La Matinale de la RTS. Thiago a acheté un appartement en PPE dans le quartier Pont Rouge, à Genève. Et pour son 5 pièces avec place de parking, il a payé 810'000 francs.
Un terrain loué par l'Etat de Genève
Ce prix plutôt rare au centre de Genève a été obtenu parce qu'il s'agit d'une zone en développement, mais aussi parce que le terrain est resté en mains d'un autre propriétaire: l'Etat. En contrepartie, l'acquéreur s'acquitte d'un loyer annuel de quelque 2000 francs.
"Calcul fait de toutes mes charges, aujourd'hui je paie le même prix que pour mon ancien appartement de 4 pièces plus petit en tant que locataire", souligne-t-il.
"Quatre générations" pour en profiter
Le contrat vaut pour 99 ans. Ensuite l'Etat peut le renouveler ou racheter les appartements. "C'est grosso modo quatre générations avant de voir l'Etat venir demander de récupérer le terrain", souligne le père de famille. "C'est du 'win-win': on est gagnants, l'Etat aussi. Je pense que c'est un modèle très intéressant."
Le droit de superficie n'est pas nouveau, mais il était jusqu'ici surtout l'apanage de communes qui le proposaient par exemple pour des coopératives d'habitation.
Un intérêt grandissant auprès de la clientèle
Ce modèle connaît cependant un regain d'intérêt aujourd'hui et se développe bien plus que le reste du marché, selon la société Wüest & Partner. Par rapport à toutes les demandes d'estimation que reçoit cet expert de l'immobilier, il a vu la part pour ce genre de projets augmenter de 40% ces trois dernières années.
Et des acteurs privés se lancent eux aussi sur ce créneau. Le cas le plus médiatisé est celui de Qoqa, qui a vendu 30 appartements à Remaufens, près de Châtel-Saint-Denis (FR), en décembre dernier. Il était possible d'acheter des 3,5 pièces dès 230'000 francs et tous les appartements sont partis en quelques heures. Le terrain, lui, va être vendu à des investisseurs privés.
Acteurs institutionnels et promoteurs aussi intéressés
La société Fundim est en train de réunir ces acteurs institutionnels. Son président croit fermement en ce modèle qui permet de faciliter l'accès la propriété et il veut reproduire l'expérience. "A l'heure actuelle, on étudie une dizaine de nouveaux projets", souligne Anthony Collé. "Et deux ou trois devraient pouvoir être présentés durant l'été ou à la rentrée."
Plusieurs promoteurs ont déjà manifesté leur intérêt, comme le patron de Naef Immobilier Etienne Nagy, qui a confirmé à la RTS sa "ferme volonté d'aller dans cette voie".
Compte tenu de la situation du marché, le droit de superficie est aussi une alternative pour les investisseurs. Le rendement est moins bon qu'un immeuble locatif traditionnel, mais le risque est plus faible aussi puisqu'ils ne peuvent pas se retrouver avec des locatifs vacants sur les bras.
Volonté d'assumer une responsabilité sociale
Et pour Fabio Corelli, gérant de la fondation de prévoyance Romande Energie, ce genre d'investissement répond aussi aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). "C'est un critère sur lequel on sera très sensibles, pour permettre d'offrir des logements répondant aux besoins d'une population mal servie", explique-t-il.
Et si ce mode d'acquisition de logement reste encore confidentiel, c'est par méconnaissance, voire une certaine méfiance: il y a eu de mauvaises expériences avec le droit de superficie, avec des loyers trop élevés pour des terrains ou des biens immobiliers qui n'ont pas été rétribués correctement à l'échéance du contrat. Celui-ci doit être juste et équilibré, et les banques qui octroient les hypothèques seront les premières à le vérifier.
Reste l'obstacle psychologique: les gens semblent encore très attachés à l'idée d'acheter un logis immuable, qu'ils transmettront à toute leur descendance.
>> Regarder également le grand débat dans Forum sur l'accès à la propriété :
Sandrine Hochstrasser/oang
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