Les prix de l'immobilier pourraient se détendre sous l'influence de la démographie

Dans son Moniteur pour le troisième semestre, Credit Suisse indique que la résistance actuelle du marché immobilier est notamment due à l'offre limitée, alors que la branche assiste à "une accélération de la diminution du nombre de logements locatifs vacants et que l'offre de logements en propriété demeure limitée". Si la concurrence fait encore augmenter les prix, le pic devrait néanmoins être atteint: alors que les courtiers pouvaient auparavant choisir parmi 15 à 20 acheteurs potentiels par objet de propriété, "ce chiffre n'est actuellement plus que de trois ou quatre", selon l'étude.

Le nombre de logements vacants devrait toutefois encore fortement diminuer en 2022: "avec une diminution de 9869 logements vacants, il s'agit de la plus forte baisse depuis 1978". Le taux de vacance pour l'immobilier résidentiel locatif devrait ainsi diminuer à 1,31% en moyenne suisse, contre 1,54% l'année précédente, ce qui s'explique à la fois par le repli de l'activité de construction et l'augmentation de la demande. Pour l'année en cours, le solde migratoire devrait en effet progresser à 75'000 personnes, contre 60'600 en 2021.

420'000 logements légués par les baby-boomers

A l'avenir, la probabilité d'une baisse des prix augmente avec l'accroissement des pressions exercées sur le marché immobilier non seulement par les taux d'intérêt, mais aussi à court terme par la conjoncture, estiment les auteurs du rapport. "La baisse de la demande de logements en propriété due à l'augmentation des intérêts devrait entraîner un net ralentissement de la dynamique des prix au cours des prochains trimestres", projettent-ils.

En outre, au cours des prochaines années, les transmissions de logements en propriétés de la génération des baby-boomers (nés entre 1943 à 1960) devraient détendre le marché. Cette classe d'âge possède actuellement "plus de 40%" des logements en propriété, estiment les économistes de Credit Suisse. De près de 3000 logements en propriété transmis chaque année par cette génération, ce chiffre passera à quelque 42'000 objets d'ici 2045. Au total, 420'000 logements devraient ainsi être légués pour cause de décès d'ici 2045.

La crise énergétique fait évoluer la propension à investir dans des projets de rénovation. Le volume total des demandes de transformation déposées au cours des six derniers mois a ainsi augmenté de 22% par rapport à la moyenne sur dix ans, avec en tête de liste les installations de pompes à chaleur et de panneaux photovoltaïques. La hausse des prix du fioul et du gaz a renforcé l'attrait de ces technologies.

Remontée des taux hypothécaires

Les taux hypothécaires sont nettement remontés depuis le resserrement de politique monétaire effectué par la Banque nationale suisse (BNS). L'hypothèque à taux fixe sur dix ans, la plus populaire en Suisse, a vu son taux indicatif remonter fin septembre à 3,21%, contre encore 2,94% mi-juin, selon une étude du portail comparatif Comparis.ch.

Les autres durées ont également augmenté, le taux de l'hypothèque sur cinq ans passant à 3,0%, après 2,54% en juin. Celle à 15 ans a atteint 3,39%, à comparer aux 3,06% encore demandés trois mois plus tôt. L'hypothèque à taux variable basée sur le Saron a par contre vu son taux rester à peu près stable à 0,97%. Depuis l'année dernière, la part de cette hypothèque a presque triplé pour atteindre environ un tiers du total des souscriptions d'hypothèques.

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jfe avec ats