Les cantons romands débordés par les contestations de hausses de loyers

"En septembre, près de 1200 requêtes uniquement axées sur les contestations de hausses de loyers ont été formulées", détaille mardi au micro de La Matinale Serge Terribilini, préfet du district de Lausanne. "Et sur cette masse-là, il y en avait 485 concernant le seul district de Lausanne. Donc ça fait une hausse assez conséquente qui s'ajoute au flux usuel de dossiers que l'on traite normalement dans les commissions de conciliation. On a remarqué dans la préfecture de Lausanne qu'en août on avait déjà atteint le nombre de requêtes qu'on avait atteint le 31 décembre 2022."

Pour y faire face, l'Etat de Vaud a dû aller rechercher un préfet à la retraite. Sa mission est de soulager ses collègues des préfectures qui, dans ce canton, doivent gérer les litiges entre locataires et propriétaires, et qui croulent sous les dossiers.

Le constat est le même dans le canton de Genève, où le Tribunal est l'autorité de conciliation, et dans une moindre mesure en Valais.

Inflation et hausse des taux hypothécaires

Cette vague de requêtes s'explique par deux évènements récents qui permettent aux propriétaires d'augmenter les loyers, à savoir l'inflation et la hausse des taux. Ce qu'on appelle le taux de référence hypothécaire a ainsi augmenté, pour la première fois, en juin dernier. Et il autorise les propriétaires à prononcer une hausse de 3% sur les loyers nets conclus depuis 2020. On estime que près de la moitié des locataires suisses pourraient être concernés.

Certaines régions sont plus sensibles que d'autres, comme par exemple Genève et Lausanne, et plus généralement l'Arc lémanique. En résumé, ce sont les zones urbaines, où se concentrent un grand nombre de locataires, qui sont le plus touchées. Des régions où une bonne partie du parc immobilier est en outre entre les mains de caisses de pension, d'assurances ou de banques.

Ce sont ces "grands" propriétaires qui ont le plus souvent augmenté les loyers depuis l'été. Un constat partagé par les Chambres immobilières cantonales et les associations de défenses des locataires.

La Bâloise, par exemple, a informé à peu près un tiers de ses locataires vaudois, soit 870 ménages, que leurs loyers seraient augmentés. Environ 100 l'ont contesté. Une solution à l'amiable a été trouvée avec 60 d'entre eux, alors qu'une quarantaine est en procédure de conciliation.

"Des hausses injustifiées"

Les locataires contestent ces hausses, parce que, dans de nombreux cas, elles seraient injustifiées. C'est l'avis des associations de défense des locataires, comme l'Asloca Vaud. "Dans la plupart des cas en tout cas, si l'immeuble a été acquis il y a moins de trente ans, on peut lui opposer que ce loyer lui procure un rendement abusif", explique sa présidente, l'avocate Carole Wahlen.

Sans compter qu'au vu des niveaux actuels des loyers qui sont "exorbitants", dans presque tous les cas, le rendement est effectivement abusif, selon l'avocate lausannoise. Donc le bailleur aura beaucoup de difficultés à démontrer qu'il peut effectivement notifier une hausse des loyers", poursuit-elle. "Le système actuel met toute la charge de la vérification du caractère loyal du loyer sur le locataire. C'est à lui d'entreprendre des démarches judiciaires assez lourdes pour le contester et demander une vérification du caractère licite du loyer."

L'Asloca très sollicitée

Résultat, l'Asloca est donc elle aussi très sollicitée depuis le mois de juin par les locataires. Dans la région lausannoise par exemple, elle est passée de 20 à 100 réclamations par semaine.

Que répondent les propriétaires? Qu'ils sont dans leur bon droit, comme le constate Frédéric Dovat, secrétaire général de l'USPI, l'Union suisse des professionnels de l'immobilier.

"Le locataire est surprotégé en droit du bail. Quand vous achetez quelque chose, vous payez le prix. Vous ne l'achetez pas pour après contester le prix." Pour lui, il faut remettre l'église au milieu du village: "Les locataires qui contestent les hausses de loyers sont une extrême minorité. Et il n'y a pas de hausse systématique des loyers suite à la hausse des taux hypotécaires. Après, il faut regarder de cas en cas mais les critères pour fixer le loyer sont multiples. Et toutes les contestations ne débouchent pas sur une baisse des loyers."

Les défenseurs des locataires ou les défenseurs des propriétaires ont deux visions qui s'opposent donc. Et qui pourraient encore s'opposer à l'avenir puisqu'une nouvelle augmentation du taux hypothécaire est attendue en fin d'année. De nouvelles potentielles hausses de loyers sont donc à prévoir, avec les contestations qui vont de pair.

Julie Rausis/fgn