Les logements vides, toujours plus nombreux, font pression sur les prix

Le nombre de logements vides a grimpé ces cinq dernières années, surtout dans les régions périphériques. Il y en a aujourd'hui 72'294, selon l'Office fédéral de la statistique (OFS), soit 1,62% de logements vacants. Un taux qui n'avait pas été atteint depuis 1999. Cela représente 8000 logements vides de plus que l'an dernier.

C'est le segment des locations qui a enregistré l'augmentation la plus importante, représentant 82% des logements vacants.

Cette tendance à la hausse ne devrait pas s'arrêter de sitôt. Car "le nombre de demandes et d'autorisations de permis de construire indique que la construction de logements est nettement supérieure au nombre de ménages supplémentaires", écrit Wüest Partner dans son rapport trimestriel publié mercredi.

Quelque 53'000 logements neufs sont attendus en 2019, projettent les auteurs.

Plus que le taux de vacance idéal

Le taux de vacance optimal en Suisse serait de 1,30%, selon le cabinet d'étude. Soit 0,32% de moins que le taux actuel.

Le rapport indique que l'ajustement du nombre de constructions à la baisse du solde migratoire devrait "rester lent" ces deux ou trois prochaines années. Tout d'abord parce que les rendements sont toujours plus élevés sur le marché de l'immobilier. Mais aussi en raison d'une pénurie de logements dans de nombreuses régions, comme dans l'Arc lémanique.

>> Les explications de Gaspard Kühn dans le 19h30 :

Une détente à venir dans les zones à pénurie

Les taux de vacance sont très inégaux selon les régions, surtout dans les logements locatifs. Zurich, Genève, Zoug, Lausanne et Bâle-Ville font partie des régions où il y a une pénurie de logements en location. A l'inverse, sur les 70 régions les plus peuplées, les taux de vacance sont particulièrement élevés à Sierre, Sion, dans l'Oberaargau ou à Olten.

Cette tendance à plus de logements vacants va aussi se renforcer dans les régions où il y a une pénurie, comme à Genève et Lausanne. Car beaucoup de grands projets sont actuellement en chantier.

Dans le Grand Lausanne, des zones de construction sont en cours dans l'ouest, autour de Prilly-Malley et de la gare de Renens. Dans le nord, les premiers coups de pioche seront donnés l'an prochain sur les Plaines-du-Loup.

A Genève, plusieurs grands projets sont en construction à Praille-Acacias-Vernets (PAV), à Bernex ou à Plan-les-Ouates, pour ne citer que les plus grands. Au total, ce sont plus de 35'000 logements qui vont arriver sur le marché rien que dans ce canton, dont une grande partie seront en loyers contrôlés.

Plus de temps pour une baisse de loyer

Les taux de vacance plus élevés dans une région n'entraînent toutefois pas nécessairement une baisse plus forte des loyers qu'ailleurs. A moins notamment que la vacance persiste dans le temps.

C'est le cas actuellement dans la Broye, qui enregistre un taux de vacances de plus de 4%. "Il y a une pression sur le prix des loyers, voire même une baisse", confirme à la RTS Alexandre Vonlanthen, agent immobilier.

Mais à ce jour, "seule une faible proportion des 166'000 annonces publiées sur internet (par trimestre) voient leurs loyers s'ajuster à la baisse", dit le rapport de Wüest Partner.

Dans de nombreux endroits, plutôt qu'une baisse des loyers, on recourt à d'autres méthodes pour attirer les nouveaux locataires. En Valais par exemple, où le nombre de logements inhabités à Sierre (12%) et Sion (près de 8%) est parmi les plus élevés du pays, certains bailleurs offrent les premiers mois de loyers.

Il a fallu du temps, mais les milliers de logements qui arrivent sur le marché, dont une grande partie en loyers contrôlés, commencent à avoir des effets. Entre 2008 et 2018 les loyers ont augmenté de 25,3% sur l'Arc lémanique. Mais l'an dernier, ils ont baissé de 4,1%.

Manque de logements abordables dans les villes

Malgré une offre élargie et une baisse des loyers dans son ensemble, la recherche de logements abordables dans les villes reste difficile, surtout pour les ménages à une personne disposant d'un petit budget. Ce type de ménage, en forte croissance, dépense plus que la moyenne pour son loyer. Les personnes seules à bas revenus déboursent en moyenne 38% à 41% de leur revenu pour leur loyer.

Dans les ménages à deux personnes, ce sont surtout les couples âgés qui supportent une charge plus élevée que la moyenne, en raison de la baisse de revenus qu'entraîne généralement la retraite.

Le manque de logements abordables n'est pas un problème partout en Suisse, selon Wüest Partner. C'est à Genève que la demande pour ce type de logements est la plus forte, et que les personnes à revenus modestes ont le plus de difficulté à se loger.

L'offre de logements s'est d'ailleurs adaptée aux nouveaux besoins. Les objets mis sur le marché en 2018 sont en moyenne un peu moins de 20 m2 plus petits qu'il y a dix ans.

Sujet TV: Gaspard Kühn et Hélène Joaquim

Réalisation web: Feriel Mestiri