Comment la libre circulation a façonné le marché de l'immobilier

L'entrée en vigueur de la libre circulation en 2002 a mis en lumière le manque d'anticipation de la Suisse en matière de politique du logement. Face à l'essor démographique, le marché s'est toutefois adapté et profite aujourd'hui de l'accélération opérée dans les années 2000.

L'immigration européenne a exacerbé la crise du logement en Suisse: tel est l'un des arguments brandis par les opposants à la libre circulation des travailleurs avec l'Union européenne (UE), sur laquelle le peuple suisse se prononcera le 27 septembre prochain. En cause: la poussée démographique en Suisse, depuis l'entrée en vigueur de la libre circulation, en 2002, qui a fait ressortir l'impréparation du pays en matière de logement.

Des loyers plus chers pour les nouveaux locataires, un accès à la propriété qui se durcit: quand la démographie suisse a explosé, dans les années 2000, la frange modeste de la population a été mal servie. Si le marché n'a pas suivi tout de suite, c'est d'abord parce que la poussée démographique a pulvérisé les attentes, explique Martin Tschirren, directeur de l'Office fédéral du logement.

Adaptation rapide

"C'est l'économie qui a attiré beaucoup de travailleurs. Entre 2006 à 2007, on a eu une hausse de la population de 30'000 ou 35'000 personnes. Avec une donnée supplémentaire: la taille des ménages a été réduite pendant cette période. Beaucoup de jeunes ont voulu sortir de leur maison et voulaient habiter seuls finalement."

Mais Martin Tschirren insiste: le marché s'est rapidement adapté. La production de logements a presque doublé entre 2002 et aujourd'hui, passant de 29'000 à 50'000 unités par année. Ce niveau se maintient, alors même que l'immigration a baissé depuis 2014.

Secteur locatif favorisé

"En raison des taux très bas, de nombreux investissements vont dans l'immobilier. Et on constate également que la construction s'opère plutôt sur le secteur locatif, plus lucratif. À partir de 2014, il y a eu une détente considérable sur le marché locatif."

Il y a par contre un déséquilibre sur le marché de la propriété, reconnaît Martin Tschirren. La demande des ménages reste forte, mais l'offre ne suit pas.

Depuis l’entrée en vigueur de la libre circulation, la Suisse est donc passée de 7,2 à 8,6 millions d’habitants, et cette poussée démographique a également provoqué une forte augmentation des loyers depuis 2007 – date de l’ouverture complète du marché suisse aux travailleurs européens.

Hausse de 15% en moyenne suisse

La hausse atteint 15% en moyenne suisse, plus de 20% sur l’arc lémanique. Cette évolution a fait des gagnants et des perdants, selon Martin Tschirren, directeur de l’Office fédéral du logement.

"Les gagnants, ce sont les sédentaires, les gens qui ne bougent pas, parce que l’indice des loyers existants a augmenté seulement d’environ 14% pendant cette période", détaille le responsable. "Les perdants, les gens qui doivent faire face à des loyers plus élevés, ce sont les immigrants, ceux qui déménagent plus souvent ainsi que ceux qui créent un nouveau ménage."

Martin Tschirren précise que ces cinq dernières années, les loyers ont stagné dans plusieurs régions, surtout à Genève et en Valais, et que la charge locative reste globalement stable à long terme, aux alentours de 20% du revenu.

Autour de 40% de hausse pour les propriétés

Le marché de la propriété connaît lui aussi une hausse des prix: +34% pour les appartements, +42% pour les maisons individuelles depuis 2007, en moyenne suisse. L’accès à la propriété s’est ainsi compliqué, aussi parce que les conditions d’octroi des hypothèques se sont durcies. Un durcissement que les Suisses subissent davantage que les étrangers. En Suisse romande, la part des propriétaires se situe autour de 40%, celle des étrangers à 13%.

Pour Martin Tschirren, les Suisses ont cependant l’avantage, par rapport aux étrangers, de mieux connaître leur marché du logement, et de pouvoir faire jouer leurs relations.